Một số chủ sở hữu đã cố gắng vô hiệu hóa việc đánh thuế tiền thuê nhà của họ trong vài năm nhờ một cơ chế thuế vẫn còn ít được biết đến. Trái ngược với niềm tin phổ biến, đây không phải là một trò lừa đảo hay một đặc quyền dành riêng cho những tài sản lớn. Thuế bất động sản đưa ra một số biện pháp để giảm bớt hoặc thậm chí tạm thời vô hiệu hóa việc đánh thuế thu nhập cho thuê. Một sắc thái quan trọng: các cơ chế này không loại bỏ thuế của người nộp thuế hoặc thuế suất cận biên của họ. Họ chỉ hành động theo cách áp đặt tiền thuê.
Sự ngạc nhiên thường rất tàn khốc đối với các nhà đầu tư khi phát hiện ra tờ khai thuế đầu tiên của họ. Bởi vì tiền thuê nhận được không phải lúc nào cũng tương ứng với thu nhập thực tế hiện có. Giữa việc trả nợ, thuế tài sản, phí đồng sở hữu, công trình và thuế, lợi nhuận có thể nhanh chóng biến mất. “Khi bạn nhận được tiền thuê nhà, số tiền đó sẽ bị đánh thuế theo khung thuế cận biên của bạn và sau đó phải đóng góp vào an sinh xã hội. Đây là lý do tại sao nhiều chủ sở hữu có cảm giác bị đánh thuế nặng nề”Claire Guénault, người quản lý tài sản được AMF phê duyệt, giải thích.
LMNP: cách một số chủ nhà vô hiệu hóa việc đánh thuế tiền thuê nhà của họ
Một trong những đòn bẩy tối ưu hóa chính dựa trên trạng thái của công ty cho thuê nội thất không chuyên nghiệp (LMNP) khai báo theo chế độ thực. Không giống như micro-BICáp dụng mức giảm giá thuê cố định, chế độ thực tế cho phép khấu trừ các khoản phí thực tế phát sinh và một phần tài sản, đồ đạc và một số chi phí nhất định liên quan đến việc mua lại sẽ được khấu hao. Trong một số trường hợp nhất định, cơ chế này đủ để vô hiệu hóa việc đánh thuế thu nhập cho thuê trong vài năm. “Trong trường hợp cá nhân của tôi, việc khấu hao cho phép tôi vô hiệu hóa thuế đánh vào tiền thuê nhà trong khoảng mười lăm năm”Claire Guénault giải thích.
Tuy nhiên, tình trạng này không phải là tự động. Khoảng thời gian mà bên cho thuê có thể giảm thuế đối với thu nhập cho thuê của mình, đặc biệt phụ thuộc vào giá mua tài sản, số phí công chứng, bất kỳ công việc nào được thực hiện, giá trị của đồ đạc mua được, thời hạn tín dụng và mức tiền thuê nhận được.
Đối với người quản lý tài sản, chế độ này có đầy đủ ý nghĩa khi nhà đầu tư vẫn đang trả khoản vay của mình. “Nhiều chủ sở hữu có một khoản vay, thuế bất động sản và các tiện ích. Đôi khi họ chỉ tạo ra vài chục euro lợi nhuận mỗi tháng. Tuy nhiên, nếu không tối ưu hóa, họ có thể phải trả thuế đối với tiền thuê nhà mà về cơ bản được sử dụng để trả nợ tài chính của họ”cô ấy quan sát.
Tuy nhiên, chiến lược này ít phù hợp với những nhà đầu tư có ý định bán lại nhanh chóng. Kể từ khi cuộc cải cách có hiệu lực vào năm 2025khấu hao được khấu trừ theo LMNP hiện được tái tích hợp vào tính toán lãi vốn.
Thâm hụt đất đai, một công cụ chủ yếu dành cho tài sản được cải tạo
Một đòn bẩy khác được các nhà đầu tư biết đến: thâm hụt đất đai. Được dành riêng cho chỗ ở cho thuê trần, nó cho phép khấu trừ một số khoản phí và công việc nhất định khỏi thu nhập từ tài sản. Hệ thống có thể bao gồm mái nhà, nồi hơi, hệ thống ống nước, cải tạo mặt tiền, công trình năng lượng, thay thế cửa sổ hoặc cải tạo phòng tắm.
Ngược lại, công việc mở rộng hoặc tái thiết vẫn bị loại trừ. “Việc xây dựng hiên, tạo tầng hoặc xây dựng lại toàn bộ tài sản không rơi vào tình trạng thiếu đất”Claire Guénault nhớ lại.
Cụ thể, một người chủ nhận ra 30.000 euro công việc đủ điều kiện trong khi nhận được 10.000 euro tiền thuê tạo ra sự thiếu hụt đất đai 20.000 euro. Khoản thâm hụt này có thể được tính vào tổng thu nhập trong giới hạn 10.700 euro mỗi nămphần thặng dư có thể được chuyển sang thu nhập từ đất đai của những năm tiếp theo. Một số công việc cải tạo năng lượng nhất định cũng cho phép bạn hưởng lợi từ việc tăng trần nhà.
Tối ưu hóa thuế không thay thế một khoản đầu tư tốt
Có hai khía cạnh cần lưu ý: Tôi thuê không có nội thất hay có nội thất, sau đó kê khai thực tế hay giảm giá?Claire Guénault tóm tắt, nhắc lại rằng những lựa chọn này quyết định phần lớn việc đánh thuế đầu tư trong tương lai.
Câu hỏi không chỉ là làm thế nào để giảm thuế tiền thuê mà còn là xác định liệu khoản đầu tư có phù hợp hay không. “Nhiều người nhầm lẫn giữa tối ưu hóa thuế và làm giàu. Tôi thích khách hàng trả ít thuế với khoản đầu tư xuất sắc hơn là khách hàng không trả thuế với tài sản xấu”chuyên gia kết luận. Trong bất động sản, việc tối ưu hóa việc đánh thuế khoản đầu tư không bao giờ bù đắp được cho một giao dịch mua bán tồi.
