Định giá bán một bất động sản là một việc làm tế nhị và sự cám dỗ nhằm mục đích cao gần như là phổ biến. Mỗi chủ sở hữu có niềm tin riêng về giá trị của căn hộ hoặc ngôi nhà của họ: công việc đã hoàn thành, những năm tháng sống, những kỷ niệm. Thị trường không tính đến bất kỳ yếu tố nào trong số này. Olivier Francfort đã làm đại lý bất động sản trong 13 năm tại đại lý Laforêt ở quận 16 của Paris và đã chứng kiến nhiều người bán hàng gặp phải trở ngại tương tự: giá quá cao ngay từ đầu.
“Nếu khách hàng đòi giá cao, chúng tôi sẽ thử nghiệm. Nếu sau ba tuần có nhiều lượt ghé thăm và lời đề nghị hấp dẫn, chúng tôi đã đúng khi thử nghiệm, anh ấy giải thích. Nhưng nếu không có gì xảy ra nhiều trong mười lăm ngày hoặc ba tuần, chúng ta cần giảm giá ngay lập tức. » Do đó, khoảng thời gian phản ứng là ngắn. Một bất động sản được đưa ra thị trường gần đây đương nhiên sẽ thu hút sự chú ý của những người mua đang tích cực theo dõi nó. Nếu sóng đầu tiên này không chuyển đổi thì dấu hiệu rõ ràng. Mức giảm 5% hoặc hạ ngưỡng (ví dụ từ 210.000 xuống 199.000) thường đủ để thu hút một nhóm người mua mới, những người trước đây chưa từng xem bất động sản trong phạm vi ngân sách của họ.
Đừng “đốt” tài sản của bạn
Sai lầm kinh điển là để nó kéo dài. “Nếu tài sản ở quá lâu, một tháng, hai tháng, nó mang lại một hình ảnh xấu. Người mua tự nhủ: không ai muốn, mình không hiểu tại sao mình phải là người mua nó”cảnh báo các đại lý bất động sản. Đây là hiệu ứng “nướng ngon” : bằng cách trì trệ trên các cổng, quảng cáo mất đi tính hấp dẫn và người mua càng trở nên khắt khe hơn về giá cả. “Bạn phải chủ động và phản ứng nhanh chóng”anh ấy tóm tắt. Giọt thứ hai thì thường trở nên cần thiết, trong đó một cái duy nhất, được vận hành trước đó, là đủ.
Một số người bán thích chờ đợi, tin tưởng rằng người mua cuối cùng sẽ chấp nhận giá của họ. Một chiến lược có thể mang lại kết quả… hoặc không. “Nếu thực sự muốn bán giá cao, không chấp nhận ước tính của thị trường thì phải có thời gian. Có thể một ngày nào đó sẽ có người mua nhưng không biết khi nào: 3 tháng, 6 tháng… hoặc không bao giờ”.cảnh báo Olivier Frankfurt. Tất cả phụ thuộc vào tính cấp bách của dự án đằng sau việc bán hàng: mua một tài sản mớithừa kế, ly hôn, chuyển nghề…
Lời đề nghị ảo, cái bẫy làm tê liệt người bán
Ngoài ra còn có một cái bẫy tâm lý khiến người bán bám quá lâu vào một mức giá đã trở nên phi thực tế: người bán nhận được lời đề nghị cao nhưng không thành hiện thực và vẫn tin rằng tài sản của mình xứng đáng với mức giá này. “Điều đó xảy ra: chúng tôi đặt một tài sản ở mức giá lạc quan, ai đó định vị bản thân rất cao và sau ba, bốn, năm ngày, anh ta rút lại khi nhận thấy nó quá đắt »Olivier Frankfurt nói. “Nhưng người bán đã bị thuyết phục kể từ thời điểm đó rằng đây là giá thực, ngay cả khi anh ta không có một đồng euro trong túi và ngay cả khi chúng tôi cố gắng lý luận với anh ta. »
Do đó, mối nguy hiểm là chúng ta neo mình vào lời đề nghị ma quái này: “Nếu chúng ta đưa cho anh ấy một lời đề nghị khác rẻ hơn, anh ấy sẽ không lắng nghe lý do. Rất khó để làm cho anh ấy hiểu rằng đó là một lời đề nghị đã không được chấp nhận, rằng chúng tôi biết rằng chúng tôi sẽ không bao giờ nhận được nó nữa và nó sẽ không bao giờ quay trở lại.”đại lý hối hận.
DPE F hoặc G, mức giảm giá không thể thương lượng được nữa
Một nguồn giảm giá khác và ngày càng mang tính cấu trúc: nhãn năng lượng. Kể từ ngày 1 tháng 1 năm 2025, chỗ ở được xếp hạng G không thể thuê được nữa. F sẽ diễn ra vào ngày 1 tháng 1 năm 2028 trong vòng chưa đầy hai năm nữa. “Trong đầu tư cho thuê, tầm quan trọng là rất lớn. Khi DPE ở mức F hoặc G, họ không còn muốn nó nữa. Hoặc nếu họ muốn, họ sẽ giảm xuống mức thấp nhất có thể.”quan sát Olivier Frankfurt. Đối với một nhà đầu tư, một tài sản có DPE kém đã trở thành thứ cần tránh hoặc khó đàm phán. Nếu tài sản của bạn bị đánh giá kém về mặt năng lượng, bạn sẽ cần tính đến điều này ngay từ đầu để không bị mất những tuần quý giá.
