THE thuê dân sự đã trở thành một trong những điểm căng thẳng mới trên thị trường cho thuê nhà ở các thành phố lớn. Ban đầu được thiết kế cho các tình huống cụ thể (nơi ở thứ cấp, nơi ở của công ty hoặc cho công ty thuê) hợp đồng này ngày nay đôi khi được sử dụng để phá vỡ các quy định rất bảo vệ của pháp luật ngày 6 tháng 7 năm 1989 Và kiểm soát tiền thuê nhà. “Nếu tài sản được cung cấp nhằm mục đích sử dụng làm nhà ở và nơi ở chính thì áp dụng luật ngày 6 tháng 7 năm 1989”Louis du Merle, giám đốc pháp lý của ANIL (Cơ quan Thông tin Nhà ở Quốc gia) nhớ lại.
Đối mặt với những hành vi lạm dụng này, Tổng cục Cạnh tranh, Vấn đề Người tiêu dùng và Kiểm soát Lừa đảo (DGCCRF) đã quyết định tăng cường kiểm soát vào năm 2026. ” Ở đó DGCCRF trên thực tế đã được các quan chức dân cử và báo chí cảnh báo về một hành vi bao gồm việc lạm dụng hợp đồng thuê dân sự như một biện pháp để lách các biện pháp kiểm soát tiền thuê nhà.giải thích về chính quyền cho Capital.fr. Và hậu quả có thể nghiêm trọng : hoàn trả số tiền thuê vượt quá đã thu, hủy bỏ thời gian nghỉ phép, bồi thường thiệt hại, thậm chí cả các biện pháp xử phạt hành chính và hình sự.
Khi hợp đồng thuê dân sự trở thành bất hợp pháp
Tuy nhiên, việc sử dụng hợp đồng thuê dân sự không bị cấm. Loại hợp đồng này vẫn hoàn toàn hợp pháp trong một số tình huống cụ thể: ngôi nhà thứ haiVí dụ: chỗ ở hoặc tiền thuê của công ty được cấp cho một pháp nhân.
Nhưng ranh giới pháp lý trở nên rất rõ ràng khi chỗ ở là nơi ở chính của người thuê nhà. Thật vậy, nếu tài sản được cung cấp nhằm mục đích sử dụng làm nhà ở và nơi ở chính thì luật ngày 6 tháng 7 năm 1989 sẽ được áp dụng. Nói cách khác, ngay cả khi trong hợp đồng đã ký có đề cập rõ ràng đến hợp đồng thuê dân sự và loại trừ việc áp dụng luật 1989 thì điều này cũng chưa đủ để bảo vệ bên cho thuê. “ Nếu người cư trú phản đối tiêu chuẩn này, anh ta có thể chuyển vấn đề lên thẩm phán tư pháp.có khả năng phân loại lại hợp đồng »Louis du Merle giải thích.
Giám đốc pháp lý của ANIL cũng nhắc lại rằng các tòa án đã đã phân loại lại nhiều hợp đồng trong những năm gần đây khi đặc điểm nơi ở chính được hình thành.
Những manh mối hiện đang thu hút sự chú ý của DGCCRF
Để phát hiện sự lạm dụng, DGCCRF hiện nhắm mục tiêu quảng cáo cho thuê được phân phối bởi các chuyên gia bất động sảncả trong các cơ quan và trên nền tảng trực tuyến hoặc mạng xã hội. “Các biện pháp kiểm soát liên quan đến quảng cáo cho thuê được phân phối bởi các chuyên gia ở những khu vực áp dụng kiểm soát tiền thuê nhà”quy định việc quản lý.
Vì vậy, một số yếu tố có thể gợi ý rằng một ngôi nhà thực sự đóng vai trò là nơi ở chính: một nghề nghiệp vượt quá tám tháng mỗi nămtờ khai thuế của người thuê nhà tại địa chỉ này, hóa đơn năng lượng, giấy chứng nhận của người sử dụng lao động hoặc thậm chí việc không có tính chất thực sự tạm thời của thời gian lưu trú. Tuy nhiên, DGCCRF vẫn thận trọng về các phương pháp kiểm soát chính xác của mình: “Khi cuộc điều tra đang diễn ra, rất tiếc là chúng tôi sẽ không có thêm bất kỳ thông tin chi tiết nào để cung cấp cho bạn.”
Có khả năng bị phạt tài chính rất nặng
Rủi ro chính đối với chủ sở hữu vẫn là việc phân loại lại hợp đồng thuê dân sự thành hợp đồng thuê nhà ở cổ điển theo luật năm 1989. Và hậu quả có thể cực kỳ tốn kém. “Tác động tài chính đối với bên cho thuê tất nhiên sẽ là việc tính toán lại thuê »gạch chân Louis du Merle. Ở một thành phố bị kiểm soát tiền thuê nhà, chủ sở hữu thuê một căn hộ ở Paris với giá 1.200 euro theo hợp đồng thuê dân sự khi mức trần cho phép là 950 euro có thể phải trả 250 euro mỗi tháng, hoặc 3.000 euro mỗi năm và lên tới 9.000 euro trong ba năm. Nhưng đó không phải là tất cả.
Việc tái xác nhận cũng có thể dẫn đến việc hủy bỏ giấy phép nghỉ phép bất hợp pháp, bồi thường thiệt hại hoặc thậm chí dẫn đến việc đặt câu hỏi về một số điều khoản nhất định của hợp đồng. Louis du Merle đặc biệt đề cập đến những tình huống mà “bên cho thuê đã đưa ra thông báo mà không tôn trọng các hình thức hoặc thời hạn do luật năm 1989 quy định”. “Thẩm phán sau đó cho rằng việc nghỉ phép là vô hiệu”anh ấy chỉ rõ.
Mức phạt có thể lên tới 300.000 euro
DGCCRF cũng xác nhận rằng một số hành vi nhất định có thể tuân theo luật tiêu dùng và các hoạt động thương mại gây hiểu lầm.. “Đề nghị cho thuê dân sự đối với tài sản được dùng làm nơi ở chính có thể cấu thành việc thiếu thông tin trước hợp đồng và có thể bị phạt hành chính”giải thích chính quyền. Số tiền có thể đạt 3.000 euro đối với thể nhân và 15.000 euro đối với pháp nhân.
Nhưng các biện pháp trừng phạt có thể trở nên nghiêm khắc hơn nhiều nếu chuyên gia tích cực tham gia vào thỏa thuận đang tranh chấp. “Thực tiễn này có thể bị coi là sai lệch và có thể bị trừng phạt bởi mức phạt tối đa 300.000 euro và hai năm tù »cảnh báo DGCCRF. Tuy nhiên, chính quyền chỉ rõ rằng “các biện pháp trừng phạt được áp dụng luôn tương xứng với mức độ nghiêm trọng của các vi phạm được quan sát”.
Các đoạn phim khác cũng được theo dõi
Hợp đồng thuê dân sự không phải là hợp đồng duy nhất được sử dụng để phá vỡ các quy tắc cho thuê cổ điển. Louis du Merle nhớ lại rằng một số chủ sở hữu cũng chuyển hướng thuê di độngđược tạo bởi luật ELAN năm 2018. Ban đầu được thiết kế cho đối tượng tạm thời (sinh viên, nhân viên đi công tác hoặc người lao động thời vụ) hợp đồng này đôi khi được sử dụng ngoài khuôn khổ pháp lý của nó. “Ở xứ Basque, một số chủ nhà đã bắt đầu sử dụng hợp đồng thuê di chuyển mặc dù họ không nhắm mục tiêu đến các nhóm đủ điều kiện”anh ấy giải thích. Chiến lược khác được quan sát: thuê chỗ ở cho một công ty chứ không phải cho một cá nhân nhằm trốn tránh luật năm 1989. “Khi người thuê nhà là pháp nhân thì không áp dụng luật 1989”giám đốc pháp lý của ANIL nhớ lại.
Chủ nhà thực sự đang mạo hiểm ngày hôm nay?
Trên thực tế vẫn còn tương đối ít tranh chấp. rất nhiều người thuê nhà ngần ngại khởi kiện vì sợ căng thẳng với chủ nhà hoặc các thủ tục kéo dài và gây lo lắng. “Việc nhờ đến thẩm phán luôn gây ra một chút e ngại”công nhận Louis du Merle. Nhưng việc tăng cường kiểm soát DGCCRF có thể thay đổi tình hình, đặc biệt là ở các thành phố lớn, nơi giá thuê vẫn đặc biệt cao. Và đối với những chủ sở hữu ngày nay sử dụng hợp đồng thuê dân sự một cách đáng nghi ngờ, rủi ro tài chính hiện đang trở nên rất thực tế.
