Nhiều người đồng sở hữu cho rằng họ có thể tự do cải tạo căn hộ của mình miễn là hoạt động quan tâm đến không gian riêng tư của họ. Tuy nhiên, trong đồng sở hữusự sắp xếp nhất định nhất thiết phải yêu cầu thỏa thuận trước của người được ủy thác hoặc cuộc họp chung. Điều này đặc biệt xảy ra khi công trường xây dựng ảnh hưởng đến các khu vực chung, làm thay đổi diện mạo bên ngoài của tòa nhà hoặc ảnh hưởng đến cấu trúc của nó. Công việc được thực hiện mà không được phép sau đó có thể dẫn đến tranh chấp hoặc tố tụng pháp lý.
Chủ đề này còn xa lý thuyết. “Trong một ngôi nhà có thể có khu vực chung »Jean-Robert Bignon, Giám đốc kinh doanh đồng sở hữu tại Citya Immobile nhớ lại. Tuy nhiên, một số chủ sở hữu phát hiện ra quá muộn rằng chỉ cần thay đổi cửa sổ đơn giản, điều hòa không khí hoặc việc mở tường có thể cần phải có sự biểu quyết cụ thể của các đồng sở hữu. “Chúng ta phải lường trước và tôn trọng các quy tắc”chuyên gia khẳng định, người đôi khi quan sát thấy các tình huống xung đột sau khi công việc được thực hiện mà không có sự xác nhận trước.
Làm việc đồng sở hữu: pháp luật quy định những gì
Khuôn khổ pháp lý chủ yếu dựa trên luật ngày 10/7/1965 điều chỉnh hoạt động của đồng sở hữu. Điều 14-1 và 14-2 phân biệt chi phí hoạt động hiện tại cụ thể với công việc đòi hỏi phải có quyết định cụ thể của các đồng sở hữu. Về lý thuyết, chủ sở hữu có thể tự do thực hiện công việc hoàn toàn riêng tư. Nhưng sự tự do này chấm dứt khi công trường:
- ảnh hưởng đến khu vực chung;
- sửa đổi diện mạo bên ngoài của tòa nhà;
- ảnh hưởng đến cấu trúc của tòa nhà;
- hoặc tác động đến các cơ sở tập thể.
Trên thực tế, điều này liên quan đến nhiều xu hướng chung: mở tường chịu lực, thay cửa sổ, lắp đặt điều hòa không khí bằng dàn nóng, sửa đổi mạng lưới thoát nước hoặc thậm chí đóng ban công. Khi công việc này ảnh hưởng đến khu vực chung hoặc hình thức bên ngoài của tòa nhà, Điều 25 Luật ngày 10/7/1965 quy định phải biểu quyết tại đại hội bởi đa số phiếu bầu của tất cả các đồng sở hữu.
Tường chịu lực: công trường rủi ro nhất trong đồng sở hữu
Đây có lẽ là tình huống nhạy cảm nhất. Nhiều chủ sở hữu muốn mở rộng không gian sống của mình bằng cách mở bếp thông với phòng khách hoặc loại bỏ một số vách ngăn nhất định. Nhưng một số bức tường có khả năng chịu lực và góp phần trực tiếp vào sức bền của tòa nhà. “Thật không may, trong các tòa nhà của chúng tôi, mọi người thực hiện việc này dựa trên cơ sở giá cố định mà không hỏi ý kiến ai”quan sát Jean-Robert Bignon. “Bạn có thể khiến các tòa nhà bị trúng đạn lệnh nguy hiểm hoặc lệnh an toàn do công việc không được thực hiện đúng”anh ấy cảnh báo.
Trong loại tệp này, quyền đồng sở hữu có thể yêu cầu:
- một nghiên cứu cấu trúc;
- sự can thiệp của kiến trúc sư;
- một người quản lý dự án;
- phòng thiết kế kỹ thuật.
Nếu không có những đảm bảo này, công trường có thể nhanh chóng trở thành mối nguy hiểm cho toàn bộ tòa nhà.
Cửa sổ, điều hòa, cách nhiệt: công việc thường xuyên tham gia
Nhiều người đồng sở hữu cũng cho rằng họ có thể thoải mái thay đổi cửa sổ vì chúng thường thuộc về căn hộ của mình. Tuy nhiên, hình dáng bên ngoài của chúng làm thay đổi mặt tiền của tòa nhà. Logic tương tự cho việc lắp đặt máy điều hòa không khí có thể nhìn thấy từ bên ngoài, ống hút hoặc công trình cách nhiệt nhất định.
Các quy định về đồng sở hữu có thể áp đặt một màu cụ thểmột vật liệu cụ thể hoặc một mô hình hài hòa với tòa nhà. Do đó, trước khi ký báo giá, tốt hơn hết bạn nên tham khảo ý kiến người được ủy thác một cách có hệ thống.
Làm việc không phép: có khi bị phạt rất nặng
Khi một đồng sở hữu thực hiện công việc mà không có sự đồng ý mặc dù cần có sự cho phép thì hiệp hội đồng sở hữu có thể khởi kiện. “Chúng ta có thể được hướng dẫn để đưa ra chẩn đoán về những gì đã đạt được với chi phí của người đồng sở hữu để xác minh rằng công việc đã được thực hiện theo các quy tắc của nghệ thuật », Jean-Robert Bignon giải thích.
Nếu ghi nhận những điều bất thường, chủ sở hữu có thể buộc phải phá bỏ công việc đã thực hiện và làm lại mọi thứ một cách chính xác. “Người đồng sở hữu có thể trả tiền công gấp đôi”ông cảnh báo trước khi chỉ rõ: “Và đôi khi thủ tục thứ hai đắt hơn rất nhiều so với thủ tục đầu tiên. » Trong những tình huống nghiêm trọng nhất, vụ việc có thể tiến hành theo thủ tục tố tụng tóm tắt, đặc biệt nếu an ninh của tòa nhà đang bị đe dọa.
Quy định về đồng sở hữu vẫn là điều cần thiết trước bất kỳ công trường xây dựng nào
Để tránh những bất ngờ khó chịu, các chuyên gia khuyên bạn nên tham khảo kỹ quy định đồng sở hữu trước bất kỳ dự án cải tạo nào. “Việc đọc các quy định về đồng sở hữu là điều cơ bản vì nó xác định khu vực riêng và khu vực chung,” Jean-Robert Bignon khẳng định. Tài liệu này quy định cụ thể các quy tắc áp dụng liên quan đến:
- mặt tiền;
- thiết bị nhìn thấy được;
- mạng lưới tập thể;
- hoặc các điều kiện để thực hiện công việc.
Sau đó, người được ủy thác sẽ có thể cho biết liệu việc bỏ phiếu tại cuộc họp chung có cần thiết hay không và những tài liệu kỹ thuật nào phải được cung cấp.
Tại sao nhiều người đồng sở hữu vẫn chấp nhận rủi ro?
Theo Jean-Robert Bignon, nhiều chủ sở hữu vẫn cố gắng lách luật, thường là một cách vội vàng. “Các đồng sở hữu muốn thực hiện công việc của mình bằng mọi giá và đi từ yêu cầu đến đồng sở hữu »anh ấy lưu ý. Vấn đề là một số sai phạm nhất định chỉ được phát hiện vài năm sau đó, trong quá trình mua bán, hư hỏng do nước hoặc kiểm định kỹ thuật. “Chúng ta không thể quyết định khoan vào tường trong một sớm một chiều mà không kiểm tra xem điều này có ý nghĩa gì đối với tòa nhà” chuyên gia kết luận.
