Không quay trở lại mức kỷ lục sau cuộc khủng hoảng sức khỏe, thị trường dường như đang dần thoát ra khỏi giai đoạn tê liệt do lãi suất tăng vọt và các điều kiện tiếp cận tín dụng bị thắt chặt. Trong mọi trường hợp, đây là những gì xuất hiện từ dữ liệu được các công chứng viên tổng hợp trong những tháng gần đây.
Tuy nhiên, sự cải thiện này vẫn còn mong manh: các chuyên gia bất động sản giao tiếp rất thường xuyên về cuộc khủng hoảng sâu sắc trong lĩnh vực nhà ở, được đánh dấu bằng sự sụp đổ của các công trình xây dựng mới và căng thẳng dai dẳng trên thị trường cho thuê.
Từ tháng 3 năm 2025 đến tháng 2 năm 2026, thị trường bất động sản Alsatian bắt đầu ổn định sau hai năm đặc biệt khó khăn. Giá đang bắt đầu tăng nhẹ trở lại ở hầu hết các phân khúc, đặc biệt là phân khúc cũ, đôi khi tăng rõ rệt ở một số thị trấn cỡ trung bình và khu vực ven đô.
Về tính không đồng nhất của Alsace
Alsace vẫn là một lãnh thổ đặc biệt không đồng nhất với các khu vực có giá cao bất kể loại bất động sản nào (Strasbourg và Eurometropolis; Saint-Louis và khu vực biên giới Thụy Sĩ; thành phố Colmar ở mức độ thấp hơn) và những khu vực khác rẻ hơn nhiều (thành phố Mulhouse, Alsace bossue và du Nord, đáy thung lũng Haut-Rhin).
Sự khác biệt đôi khi từ đơn giản đến hơn gấp đôi đối với một căn hộ cũ trong thành phố giữa Mulhouse (1.500 €/m2) và Strasbourg (3.390 €/m2). Nhưng những khoảng cách này dường như đang thu hẹp lại. Tất nhiên là rất chậm, nhưng tất cả đều như nhau.
Lãnh thổ ngoại vi ngày càng gia tăng
Động lực nổi bật nhất chủ yếu liên quan đến các lĩnh vực nằm ngoài các trung tâm đô thị lớn. Ở Bas-Rhin, vùng nông thôn Strasbourg cho thấy mức tăng 4,6%, Molsheim là 4,7% và Sélestat là 7,6% đối với các căn hộ cũ. Mức độ phản ánh mối quan tâm mới đối với các thị trấn quy mô trung bình và khu vực ven đô, nơi người mua đang tìm kiếm thêm không gian sống với mức giá vẫn phải chăng.
Hiện tượng này càng xuất hiện rõ ràng hơn ở một số khu vực của Haut-Rhin. Munster ghi nhận mức tăng 11% đối với các căn hộ cũ và Rouffach-Guebwiller là 15,6%, một trong những mức tăng mạnh nhất trong khu vực. Ở Neuf-Brisach, mức tăng đạt 6%.
Nhìn chung, đối với các căn hộ cũ, giá trung bình ở mức €2.810/m2 ở Bas-Rhin (+2,1%) và €1.940/m2 ở Haut-Rhin (+1,7%). Tuy nhiên, sự khác biệt vẫn rất đáng kể từ vùng lãnh thổ này sang vùng lãnh thổ khác.
Những diễn biến này trái ngược hoàn toàn với các xu hướng được quan sát vào năm 2023, khi nhiều thành phố tự trị ở Haut-Rhin vẫn chứng kiến giá nhà giảm. Trong giới chuyên môn, người ta ước tính rằng chúng có thể phản ánh sự quay trở lại dần dần của người mua sau một thời gian chờ đợi liên quan đến điều kiện tài chính.
Không có gì đáng ngạc nhiên, Strasbourg vẫn dẫn đầu thị trường căn hộ đắt đỏ nhất ở Alsatian với mức giá trung bình là 3.390 Euro/m2. Nhưng mức tăng vẫn tương đối được kiềm chế (+1,6%), khác xa với mức tăng đột biến được quan sát thấy sau cuộc khủng hoảng sức khỏe. Quan sát tương tự ở Eurometropolis, nơi giá cả tăng nhẹ.
Những ngôi nhà cổ được nhiều người yêu thích
Thị trường nhà cũ dường như cũng đang lấy lại sức mạnh. Ở Bas-Rhin, giá trung bình đạt 260.200 euro, tăng 4,1% trong một năm. Haut-Rhin cũng cho thấy mức tăng 3,3%, với mức giá trung bình là 242.800 €.
Ở đây một lần nữa, có một số phát triển nổi bật rõ ràng. Tại Haut-Rhin, các ngành Masevaux (+16,4%) và Thann-Cernay (+11,1%) ghi nhận mức tăng đặc biệt mạnh. Ngược lại, các khu vực khác lại điều chỉnh giá đáng kể hơn như Ribeauvillé (-14,6%) hay Lapoutroie-Kaysersberg (-4,7%).
Mặc dù chúng ta có thể muốn coi đây là một hình thức đồng nhất hóa giá cả, nhưng vẫn còn một chặng đường dài phía trước, đặc biệt là đối với các thung lũng Saint-Amarin (giá bán trung bình là €148.800) hoặc Ste-Marie-aux-Mines (€166.500). Hai khu vực này có giá thấp nhất trong khu vực cho loại hình bất động sản này.
Ở đầu bên kia, rõ ràng Strasbourg vẫn là khu vực đắt đỏ nhất cho đến nay (402.500 euro) nhưng giá ở đó đang giảm nhẹ (-1,2%). Ngược lại, Sélestat tiến 4% trong khi Saverne tiếp tục giành được vị thế. Giống như Saint-Louis (+2,3%), với 343.500 euro, hiện đã vượt quá mức giá trung bình được tính ở Eurometropolis ngoại trừ Strasbourg.
Cái mới vẫn đang vỗ nhẹ
Về phần mình, thị trường nhà mới vẫn căng thẳng hơn nhiều. Số lượng nhà mới xây đã giảm hơn 10% trên toàn quốc trong quý 2 năm 2025 và khối lượng giao dịch vẫn ở mức thấp lịch sử.
Đối với các căn hộ ở Bas-Rhin, giá trung bình đạt €4.090/m2 (ổn định), nhưng Strasbourg tiếp tục ghi nhận giá trị đặc biệt cao với €5.800/m2 (+10,2%). Tại Eurometropolis, giá tăng thêm 5,6%, lên 4.540 €/m2.
Một số ngành trung gian cũng duy trì xu hướng tăng, nổi bật là Molsheim (+7,4%) và Sélestat (+3,4%). Tại Haut-Rhin, giá bất động sản mới nhìn chung ổn định ở mức €3.900/m2 (+0,2%), với mức tăng ở Colmar (+4,4%) và Saint-Louis (+3,8%), trong khi Mulhouse giảm 4,2%.
Vị trí địa lý về giá này xác nhận một xu hướng đã được quan sát trong vài năm: người mua ngày càng lựa chọn giữa vị trí gần các đô thị và khả năng mua. Ở một số khu vực nông thôn hoặc bán nông thôn, khu vực có thể tiếp cận vẫn lớn hơn đáng kể so với khu vực ở các thành phố lớn.
Đất vẫn tăng
Thị trường đất xây dựng vẫn đặc biệt hỗn tạp. Ở Bas-Rhin, giá trung bình đạt 93.600 euro, tăng 9% trong một năm. Sự tiến triển này vẫn được thúc đẩy bởi sự khan hiếm quỹ đất sẵn có, đặc biệt là xung quanh Strasbourg và các khu vực ven đô.
Ở Haut-Rhin, giá có vẻ ổn định hơn nhiều, với mức tăng giới hạn ở mức 0,3%. Nhưng mọi nơi đều giảm ngoại trừ xung quanh Mulhouse, nơi mức tăng gần 8%.
Một thị trường hợp lý hơn?
Sau cơn hưng phấn hậu Covid và sau đó là cú sốc khủng hoảng tín dụng, thị trường bất động sản Alsatian dường như đang bước vào một giai đoạn mới. Giá không còn tăng vọt nữa nhưng nhìn chung chúng đang giữ ở mức tốt hơn những gì một số nhà quan sát dự đoán cho đến gần đây.
Sự trở lại chắc chắn rất dần dần của các điều kiện tài chính thuận lợi hơn một chút dường như mang lại cho người mua chút không gian thở, ngay cả khi mức lãi suất vẫn cao so với đầu những năm 2020.
Trong bối cảnh này, những thị trường năng động nhất không còn nhất thiết phải là những trung tâm đô thị đắt đỏ nhất mà là những vùng lãnh thổ có khả năng đưa ra sự thỏa hiệp tốt hơn giữa giá cả, không gian và chất lượng cuộc sống.
Do đó, Alsace xác nhận một xu hướng đã có thể nhận thấy được, nếu không muốn nói là đã hình thành rõ ràng, trong vài năm: thị trường bất động sản trong khu vực vẫn rất phân mảnh, với những thực tế rất khác nhau giữa các lãnh thổ. Đằng sau mức trung bình của khu vực, giờ đây chính động lực địa phương đang định hình sự phát triển của thị trường thực sự.
