Mua một tài sản bất động sản Đối với hầu hết người Pháp, vẫn là cam kết tài chính suốt đời. Tuy nhiên, nhiều người mua bước vào đại lý mà không có sự chuẩn bị thực sự nào, đánh giá thấp cả cơ chế giao dịch lẫn đòn bẩy mà họ có thể sử dụng. Con số này rất rõ ràng, khoảng 80% người mua cuối cùng không mua tài sản mà họ đã liên hệ với đại lý ban đầu. Khoảng cách giữa dự án tưởng tượng và việc mua thực tế là rất lớn.
Đối với Marine Bagot, một nhà đàm phán bất động sản ở Thế kỷ 21 với 10 năm kinh nghiệm, vấn đề này được giải quyết rất tốt ở thượng nguồn. “ Một chuyến tham quan hiệu quả được chuẩn bị kỹ càng trước cuộc hẹn”cô ấy hỏi ngay. Ba giai đoạn cấu trúc bất kỳ giao dịch nào, chuẩn bị cho chuyến thăm, đàm phán của lời đề nghị và trình tự giữa thỏa hiệp và chứng thư xác thực. Mỗi cái đều có đòn bẩy và cạm bẫy riêng cho cả người bán và người mua. Đây là những gì người mua nên biết.
Chuẩn bị cho chuyến tham quan, giai đoạn quyết định mọi thứ
Bước đầu tiên, trình độ dự án. Trước khi đề xuất chuyến thăm, đại lý sẽ kiểm tra ngân sách thực tế, tài chính, những ràng buộc của gia đình, công việc có thể thực hiện và thời hạn mua lại. Giai đoạn này tránh lãng phí thời gian và cho phép bạn nhắm mục tiêu các tài sản phù hợp với mong đợi của người mua. “ Đại lý càng nắm vững hồ sơ bán hàng thì chuyến tham quan càng hữu ích, minh bạch và yên tâm”Marine Bagot giải thích. Chẩn đoán, phí đồng sở hữu, thuế tài sản, công trình bình chọn, lịch sử, môi trường khu vực lân cận đều được cơ quan chuẩn bị trước.
Về phía người mua, phản xạ quan trọng nhất là hoàn thành tài trợ trước các chuyến thăm. Hồ sơ ngân hàng vốn đã nâng cao sẽ củng cố độ tin cậy và cho phép bạn phản ứng nhanh chóng nếu tài sản đó được ưa chuộng. Chúng ta phải lường trước khả năng phí chuyển nhượngngười mua phải trả thêm vào giá cả. Ngày càng có nhiều đại lý từ chối tổ chức các buổi xem mà không có xác nhận tài chính tối thiểu, để cứu tất cả các bên khỏi nỗi thất vọng về một cuộc tình không có tiền. Phản xạ cuối cùng, hãy đến với tất cả những người ra quyết định dự án để hạn chế sự do dự muộn màng.
Tại chỗ, những người giúp việc câu hỏi là những thứ thực sự đè nặng lên cuộc sống hàng ngày. Chuẩn bị danh sách kiểm tra của bạn: khu phố (cửa hàng, trường học, giao thông, bãi đậu xe, cuộc sống khu phố), phí đồng sở hữu, thuế tài sảncông việc được lên kế hoạch và ngân sách ước tính của họ. “ Bất động sản vẫn là một lĩnh vực mà cảm xúc đóng một vai trò to lớn, có cảm giác, có sự thích thú, có chút nổi tiếng mà bạn không đọc được trên bảng mô tả”chuyên gia nhớ lại. Sau khi tham quan, nhiều người mua bước vào giai đoạn “giải cấu trúc” nơi họ hợp lý hóa việc không đưa ra quyết định của mình bằng cách tìm kiếm sai sót. Đây là lúc vai trò của người đại diện là đưa các yếu tố khách quan trở lại cuộc trò chuyện.
Đàm phán rồi bảo đảm, điều này xảy ra sau lời đề nghị
Khi một lời đề nghị có giá thấp hơn giá hiển thị, đại lý sẽ chuyểntính khách quan trong trao đổi thông qua một Phân tích thị trường so sánh (ACM), “một công cụ cụ thể của Thế kỷ 21 đã tự chứng minh” chỉ định tác nhân. Công cụ này tham chiếu chéo các tài sản cạnh tranh, thời gian bán và độ tin cậy của hồ sơ người mua. “ Một lời đề nghị thấp hơn một chút nhưng được hỗ trợ bởi một người mua có tài chính, phản ứng nhanh và yên tâm đôi khi có thể thú vị hơn một lời đề nghị ở mức giá có nhiều điều không chắc chắn hơn”Marine Bagot tâm sự. Về phía người mua, lời chào hàng phải căn cứ vào các yếu tố bê tông, hoạt động được mong đợi, những khiếm khuyết khách quan, giá doanh số bán hàng gần đây trong lĩnh vực này, hiệu suất năng lượng Tốt.
Chú ý đến tư thế. “ Những cuộc đàm phán quá quyết liệt ngay từ chuyến thăm đầu tiên có thể kết thúc cuộc đối thoại một cách không cần thiết. Giao dịch bất động sản cũng vẫn là mối quan hệ con người, trong đó người bán phải cảm thấy tài sản của mình được tôn trọng”người đàm phán khẳng định. Một khi lời đề nghị được chấp nhận, sự thỏa hiệp không phải là điểm cuối của con đường. “ Nhiều người mua nghĩ rằng mọi thứ sẽ được quyết định sau khi thỏa thuận được ký kết, mặc dù vẫn còn một số bước quan trọng nữa. » THE quyền rút tiền trong thời hạn 10 ngày cho phép người mua đọc tất cả các tài liệu kèm theo thỏa hiệp.
Thời hạn pháp lý tối thiểu để có được giấy phép tín dụng là một tháng, thường được kéo dài đến 45 hoặc 60 ngày nếu thỏa hiệp. Nếu người mua bị tụt lại phía sau, sửa đổi có thể kéo dài những ngày này và duy trì tình trạng đình chỉ. Tất cả các tài liệu đính kèm đều đáng được đọc lại cẩn thận, biên bản cuộc họp chung, chẩn đoán, quyền sử dụng đất, quy hoạch thị trấn, sự tuân thủ của công trình. Phản xạ cuối cùng trước chữ ký cuối cùng, một thăm trước đọc đồng hồ, kiểm tra tình trạng tài sản và việc tuân thủ các thỏa thuận đã thỏa thuận khi mua bán.
Những thực tiễn được mô tả phản ánh kinh nghiệm và phương pháp của nhà đàm phán được phỏng vấn cũng như khuôn khổ đào tạo của Thế kỷ 21. Mỗi đại lý bất động sản làm việc với phương pháp và sự nhạy cảm thương mại riêng của họ. Thời hạn pháp lý và thủ tục được trích dẫn áp dụng cho khuôn khổ của Pháp có hiệu lực vào năm 2026.
